Création d’une S.C.I
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Ce qu’il faut absolument savoir sur la SCI !!
Pourquoi créer une SCI ?
Créer une SCI : une solution souple pour investir à plusieurs dans l’immobilier
Constituer une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une organisation plus souple et structurée. Ce cadre juridique offre aux associés la possibilité de mutualiser leurs moyens financiers, ce qui facilite l’acquisition de biens immobiliers et améliore la capacité d’emprunt auprès des établissements bancaires. Contrairement à l’indivision, souvent à l’origine de désaccords, la SCI offre un cadre plus sécurisé et durable pour gérer un patrimoine en commun.
Au-delà de la gestion quotidienne, la SCI constitue également un outil efficace pour préparer la transmission. Plutôt que de devoir céder un bien immobilier dans sa totalité, les parts sociales peuvent être transférées de manière progressive, permettant ainsi une anticipation de la succession tout en optimisant la fiscalité.
Enfin, la revente du patrimoine est simplifiée : les associés ont la possibilité de céder leurs parts sociales sans nécessairement vendre le bien immobilier lui-même, rendant les opérations plus flexibles et adaptées aux besoins de chacun.
Comment créer une SCI en ligne?
Créer une SCI en ligne : deux options s’offrent à vous
Si vous souhaitez créer une SCI en ligne, deux possibilités s’offrent à vous : gérer l’intégralité des démarches vous-même ou faire appel à un service en ligne spécialisé.
Si vous choisissez de constituer votre SCI seul, vous devrez accomplir plusieurs formalités, telles que la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale, ainsi que le dépôt de la demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Chaque étape nécessite une attention particulière, notamment la rédaction des statuts, qui définit les règles de fonctionnement de la société et les droits des associés.
Pour sécuriser votre projet et limiter les risques d’erreur, vous pouvez également vous tourner vers un service de création en ligne comme Ekonta. Cette solution facilite l’ensemble du processus, garantit la conformité des documents et vous accompagne à chaque étape. Un choix judicieux pour gagner du temps et créer votre SCI en toute sérénité.
Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?
La constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) en ligne implique plusieurs étapes essentielles. Voici le parcours à suivre pour mener à bien cette démarche :
1. Rédaction des statuts
Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI : répartition des parts entre les associés, rôle du gérant, modalités de prise de décision, etc. Ils doivent être rédigés avec soin, puis signés par tous les fondateurs.
Ils peuvent être établis :
Sous seing privé (rédaction libre entre les associés)
Par acte notarié, si un bien immobilier est apporté à la SCI
Dans ce dernier cas, un enregistrement auprès du service des impôts des entreprises est obligatoire.
2. Réalisation des apports
Chaque associé doit contribuer au capital social :
En numéraire (sommes d’argent)
En nature (bien immobilier, par exemple)
Il n’est pas nécessaire de bloquer ces apports sur un compte bancaire, contrairement à d’autres formes juridiques.
3. Publication d’un avis de constitution
Un avis de création doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité. Cette formalité rend la création de la SCI opposable aux tiers. Une attestation de parution vous sera remise à l’issue de la publication.
4. Remplissage du formulaire M0
Le formulaire Cerfa n°13958, dit M0, permet de déclarer officiellement la constitution de la société auprès des autorités. Il doit être dûment complété, daté et signé.
5. Réunion des pièces justificatives
Pour finaliser la demande, plusieurs documents doivent être préparés en version numérique :
Attestation de parution dans un JAL
Justificatif de l’adresse du siège social (bail, quittance ou attestation d’hébergement)
Pièce d’identité du gérant
Déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant
Liste des bénéficiaires effectifs de la société
6. Dépôt de la demande d’immatriculation
La dernière étape consiste à transmettre l’ensemble du dossier sur le site infogreffe.fr. Le greffe du tribunal de commerce vérifiera alors la conformité des pièces.
Si le dossier est complet, la SCI sera enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Un numéro SIREN lui sera attribué, et l’annonce de création sera publiée au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Quel est le coût de création d’une SCI en France en 2025 ?
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) en France en 2025 entraîne plusieurs frais, certains obligatoires, d’autres facultatifs selon le mode d’accompagnement choisi.
1. Publication de l’annonce légale
La première formalité consiste à publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. En 2025, ce coût s’élève à :
189 € HT en France métropolitaine
221 € HT à La Réunion et à Mayotte
Cette étape est indispensable pour rendre la création de la SCI opposable aux tiers.
2. Frais d’immatriculation au RCS
L’inscription de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) implique un règlement de 63,54 € TTC. À cela s’ajoute le coût de la déclaration des bénéficiaires effectifs, fixée à 20,34 € TTC. Cette déclaration permet d’identifier les personnes qui exercent un contrôle effectif sur la société.
3. Rédaction des statuts : options et tarifs
La rédaction des statuts est une étape incontournable dans la constitution d’une SCI. Le coût varie selon la méthode choisie :
En autonomie : rédiger soi-même les statuts est gratuit, mais cela nécessite de solides connaissances juridiques pour éviter les erreurs pouvant compromettre la validité de la structure.
Par un professionnel : recourir à un notaire, un avocat ou un expert-comptable traditionnel entraîne des frais généralement compris entre 1 000 € et 2 000 €, selon le niveau de prestation. Important : l’intervention d’un notaire est obligatoire si un bien immobilier est apporté à la SCI.
- Les plateformes juridiques en ligne proposent également des services de création d’entreprise à des tarifs accessibles. Chez Ekonta, un accompagnement complet est disponible à partir de 99 €.
Quels sont les documents nécessaires pour créer une SCI?
La constitution d’une Société Civile Immobilière nécessite la préparation et la transmission d’un ensemble de pièces justificatives. Voici les documents essentiels à fournir :
Les statuts de la SCI : un exemplaire original, daté et signé par l’ensemble des associés, définissant le fonctionnement de la société.
Le formulaire M0 : le formulaire Cerfa n°13958, dûment complété et signé par le représentant légal, permettant de déclarer officiellement la création de la société.
L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales : preuve de la publication de l’avis de constitution de la SCI.
Le justificatif du siège social : tout document prouvant l’occupation régulière du local (ex. : facture d’électricité, de téléphone ou de service public).
Les pièces d’identité des gérants et associés :
Pour chaque gérant personne physique : copie d’une pièce d’identité en cours de validité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée, et attestation de filiation.
Pour chaque gérant personne morale : un extrait Kbis datant de moins de trois mois.
Pour chaque associé non gérant personne physique : copie d’une pièce d’identité.
L’acte de nomination du gérant : si le gérant n’a pas été désigné dans les statuts, un document distinct de nomination, daté et signé, doit être fourni.
La déclaration des bénéficiaires effectifs : ce document identifie les personnes physiques détenant, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la SCI.
Quel est le capital minimum pour créer une SCI ?
La loi n’impose aucun capital social minimum pour créer une Société Civile Immobilière. Il est donc théoriquement possible de constituer une SCI avec un capital symbolique d’un euro. Toutefois, un capital trop faible peut nuire à la crédibilité de la société, en particulier vis-à-vis des établissements bancaires ou des créanciers, qui pourraient alors exiger des garanties personnelles de la part des associés pour accorder un financement.
Il est donc recommandé de définir un capital cohérent avec les objectifs et les besoins économiques de la SCI. Pour plus de souplesse, les associés peuvent également opter pour un capital variable, ce qui permet de modifier le montant du capital sans devoir procéder à une modification des statuts.
Où fixer le siège social d'une SCI ?
Le siège social d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut être établi à différents endroits, chacun présentant ses propres avantages et contraintes. Voici un tour d’horizon des principales solutions :
1. Au domicile du gérant ou d’un associé
C’est l’option la plus simple et la plus économique, puisqu’elle évite des frais de location ou de domiciliation supplémentaires. Toutefois, certaines restrictions peuvent s’appliquer :
En cas de location, le bail d’habitation ou le règlement de copropriété peut interdire l’usage professionnel du logement.
Pour une SCI exerçant une activité commerciale, comme la location meublée, la domiciliation à domicile est en principe limitée à cinq ans.
2. Dans un local commercial
Louer ou acquérir un local spécifique permet de distinguer clairement l’activité de la SCI de la vie privée des associés. Cela renforce la crédibilité de la structure et offre davantage de stabilité. En revanche, cette solution engendre des frais non négligeables (loyer, charges, fiscalité).
La durée du bail dépend du type de SCI :
Jusqu’à 9 ans pour une SCI classique
Environ 3 ans pour une SCI familiale
3. Auprès d’une société de domiciliation
Recourir à une société spécialisée permet d’obtenir une adresse professionnelle valorisante, souvent située dans un quartier stratégique. Ce type de domiciliation inclut généralement des services complémentaires tels que la gestion du courrier ou un standard téléphonique.
Important : la société de domiciliation doit impérativement être agréée par la préfecture.
4. Dans les locaux d’une autre entreprise
Une SCI peut également conclure un contrat de mise à disposition pour utiliser un espace dans les bureaux d’une autre société. Cette solution est rapide à mettre en place et pratique pour débuter. Cependant, elle reste souvent temporaire, et un transfert du siège social devra être envisagé à la fin du contrat.
Quelles sont les conditions de création d'une SCI ?
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite au minimum deux associés. Il n’existe pas de plafond légal quant au nombre de participants, et ces derniers peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. À la différence d’autres structures juridiques, une SCI ne peut pas être constituée par une seule personne, sauf si l’on utilise une autre société, détenue par soi-même, en tant que second associé.
Associés mineurs : une possibilité encadrée
Les enfants mineurs peuvent également devenir associés d’une SCI, qu’ils soient émancipés ou non. En l’absence d’émancipation, l’accord des représentants légaux est indispensable. Cette option est fréquemment utilisée dans une logique de transmission anticipée de patrimoine. Il convient toutefois de noter qu’un mineur associé reste juridiquement responsable des dettes sociales à hauteur de ses engagements. Pour limiter ce risque, il est possible de prévoir dans les statuts que sa responsabilité est limitée au montant de son apport.
Quel lien entre associés ?
La loi n’impose aucun lien particulier entre les associés. Il peut s’agir de membres d’une même famille, d’amis, de partenaires commerciaux ou de conjoints. La seule exception concerne la SCI familiale, qui doit exclusivement regrouper des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance.
Les apports et la responsabilité des associés
Chaque associé doit effectuer un apport au capital social, qu’il soit financier (numéraire) ou en biens (nature). Une fois la SCI constituée, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, à hauteur de leur participation au capital. Contrairement aux sociétés commerciales à responsabilité limitée, cette responsabilité est personnelle et non limitée, bien qu’elle soit répartie proportionnellement aux parts sociales détenues.
Quelle est la fiscalité d'une SCI ?
Fiscalité de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)
Par défaut, une Société Civile Immobilière (SCI) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix fiscal a des conséquences importantes sur la manière dont les bénéfices sont imposés, aussi bien pour la société que pour ses associés.
SCI à l’impôt sur le revenu : transparence fiscale
Lorsqu’elle reste imposée à l’IR, la SCI est considérée comme fiscalement transparente. Cela signifie que la société elle-même n’est pas directement taxée sur ses bénéfices. À la place, ces derniers sont répartis entre les associés, en proportion de leur participation au capital.
Chaque associé déclare sa quote-part des bénéfices dans la catégorie revenus fonciers de sa déclaration personnelle, soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, accompagné éventuellement des prélèvements sociaux.
SCI à l’impôt sur les sociétés : opacité fiscale
En choisissant l’option pour l’IS, la SCI devient fiscalement opaque. La société est alors imposée directement sur ses bénéfices, au taux standard de 25 % (depuis 2022). Un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur les 42 500 premiers euros de bénéfices, sous certaines conditions (notamment si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil et si la société est détenue à au moins 75 % par des personnes physiques).
Les éventuels bénéfices distribués aux associés sous forme de dividendes sont ensuite imposés à leur niveau personnel, soit :
via le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %,
soit sur option, selon le barème progressif de l’IR après un abattement de 40 %.
Quels sont les avantages d'une SCI ?
Faciliter l’achat collectif
La SCI permet de regrouper les ressources financières de plusieurs personnes, rendant possible l’acquisition d’un bien immobilier plus grand, mieux situé ou de meilleure qualité que ce qu’un investisseur seul pourrait se permettre.
Partage des charges et des dépenses
L’ensemble des frais liés à la gestion du bien (entretien, travaux, impôts fonciers, etc.) est réparti entre les associés, allégeant ainsi la charge financière individuelle.
Transmission patrimoniale optimisée
Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers. Cette méthode permet de bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, tout en évitant les contraintes de l’indivision, souvent source de conflits ou de blocages.
Gestion personnalisée et souple
Les statuts de la SCI offrent une grande liberté d’organisation. Ils permettent de définir en amont les règles de fonctionnement : modalités de prise de décision, désignation du gérant, conditions de vente ou de mise en location du bien, etc.
Protection de l’immobilier professionnel
Un entrepreneur peut choisir d’acquérir ses locaux via une SCI distincte de sa société d’exploitation. Cette séparation protège l’actif immobilier en cas de difficultés économiques ou juridiques de l’entreprise principale.
Choix du régime fiscal
Par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option permet notamment l’amortissement du bien, ce qui peut entraîner une optimisation fiscale sur les bénéfices générés.
Une alternative à l’indivision
Contrairement à l’indivision — où toute décision exige l’unanimité —, la SCI offre une gestion plus fluide grâce à la désignation d’un gérant et à la possibilité d’adopter des règles de majorité souples, fixées dans les statuts.
Organisation et valorisation du patrimoine
En fonction des objectifs des associés, la SCI permet une gestion structurée et anticipée du patrimoine, facilitant sa valorisation et sa transmission dans les meilleures conditions.
Quels sont les inconvénients d'une SCI?
La Société Civile Immobilière (SCI) constitue une structure particulièrement intéressante pour acquérir et administrer un bien immobilier en commun. Voici ses principaux atouts :
Faciliter l’achat collectif
La SCI permet de regrouper les ressources financières de plusieurs personnes, rendant possible l’acquisition d’un bien immobilier plus grand, mieux situé ou de meilleure qualité que ce qu’un investisseur seul pourrait se permettre.
Partage des charges et des dépenses
L’ensemble des frais liés à la gestion du bien (entretien, travaux, impôts fonciers, etc.) est réparti entre les associés, allégeant ainsi la charge financière individuelle.
Transmission patrimoniale optimisée
Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers. Cette méthode permet de bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, tout en évitant les contraintes de l’indivision, souvent source de conflits ou de blocages.
Gestion personnalisée et souple
Les statuts de la SCI offrent une grande liberté d’organisation. Ils permettent de définir en amont les règles de fonctionnement : modalités de prise de décision, désignation du gérant, conditions de vente ou de mise en location du bien, etc.
Protection de l’immobilier professionnel
Un entrepreneur peut choisir d’acquérir ses locaux via une SCI distincte de sa société d’exploitation. Cette séparation protège l’actif immobilier en cas de difficultés économiques ou juridiques de l’entreprise principale.
Choix du régime fiscal
Par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option permet notamment l’amortissement du bien, ce qui peut entraîner une optimisation fiscale sur les bénéfices générés.
Une alternative à l’indivision
Contrairement à l’indivision où toute décision exige l’unanimité , la SCI offre une gestion plus fluide grâce à la désignation d’un gérant et à la possibilité d’adopter des règles de majorité souples, fixées dans les statuts.
Organisation et valorisation du patrimoine
En fonction des objectifs des associés, la SCI permet une gestion structurée et anticipée du patrimoine, facilitant sa valorisation et sa transmission dans les meilleures conditions.
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