1.QU’EST-CE QUE LA LOCATION MEUBLEE ?
L’investissement locatif peut se faire de deux manières : en location meublée ou en location nue. Les statuts de LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel) sont spécifiquement destinés aux propriétaires qui choisissent de louer leur bien meublé. Ces statuts offrent de nombreux avantages, notamment en termes de constitution de patrimoine et de fiscalité avantageuse. Selon les choix du propriétaire, cette activité peut être soumise à deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. 
2.LES CARACTERISTIQUES DES STATUTS LIES A LA LOCATION MEUBLEE
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est soumis à certaines conditions
- Les recettes annuelles provenant de la location meublée doivent dépasser 23 000 €.
- Ces recettes doivent être supérieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. Ces deux conditions doivent être remplies simultanément. Depuis le 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus obligatoire pour les LMP, pour donner suite à une décision du Conseil constitutionnel. Si ces conditions ne sont pas remplies, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique automatiquement.
Une fois ces seuils atteints, des démarches d’immatriculation sont nécessaires pour ceux qui choisissent le régime réel simplifié :
Pour un LMNP : dépôt du formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET.
Pour un LMP : dépôt du formulaire P0 pour obtenir un numéro SIRET.
3.QUEL EST LE REGIME FISCAL CHOISIR POUR LA LOCATIN MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE ?
Les deux régimes fiscaux possibles pour le LMNP sont le régime réel et le régime micro-BIC. Le régime réel est souvent considéré comme plus avantageux en termes d’économies d’impôts, mais il est important de vérifier si ce choix est réellement pertinent pour votre situation à l’aide d’un simulateur LMNP gratuit.
4.COMMENT OBTENIR LE STATUT DE LMNP ?
Il existe plusieurs types de locations meublées, comme la location meublée classique ou de tourisme. Un logement est considéré comme meublé s’il est conforme aux critères de décence et équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre normalement (dormir, manger, etc.), conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Cas particulier :
Si vous avez un bien que vous louez actuellement en location nue et souhaitez passer à la location meublée, deux options s’offrent à vous : soit attendre la fin du bail pour effectuer ce changement, soit obtenir l’accord de votre locataire actuel pour effectuer la modification pendant la durée du bail.
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5.QUELS SONT LES REGIMES FISCAUX APPLICABLES A LA LOCATION MEUBLEE ?
Contrairement à la location nue, qui génère des revenus fonciers, la location meublée produit des revenus qualifiés de « BIC » (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes fiscaux peuvent être appliqués, sous certaines conditions : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement lorsque le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 77 000 € pour la location meublée classique, 15 000 € pour la location de courte durée non classée (tourisme), et 188 700 € pour la location meublée de tourisme classée. Toutefois, le propriétaire peut choisir d’opter pour le régime réel. Le micro-BIC permet un abattement de 30 % à 50 % (jusqu’à 71 % pour certains meublés de tourisme classés). L’avantage de ce régime est sa simplicité, car il n’exige pas de faire appel à un expert-comptable. Cependant, il ne permet pas de déduire les charges ni d’amortir le bien immobilier. À noter que depuis 2016, les gîtes ruraux bénéficient d’un abattement de 50 % (contre 71 % auparavant). Ces plafonds sont révisés tous les 3 ans.
Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les recettes dépassent les seuils du micro-BIC ou peut être choisi sur option. Ce régime permet de déduire les charges et d’amortir les biens immobiliers, mais il nécessite une gestion plus rigoureuse, avec l’obligation de conserver toutes les factures et de soumettre une liasse fiscale (Cerfa 2031-2033) aux services fiscaux. Le propriétaire peut accomplir cette tâche seul ou faire appel à un expert-comptable (ce qui est souvent conseillé).
En cas d’option pour le régime réel, les loueurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires s’ils s’inscrivent auprès d’une AGA (association de gestion agréée), comme l’exonération de la majoration de 25 % sur les bénéfices réalisés.
Pour les LMNP, si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit peut être imputé uniquement sur les revenus locatifs pendant 10 ans. Pour les LMP, ce déficit peut être imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal pendant 6 ans.
Dans de nombreux cas, le régime réel est plus avantageux fiscalement. Toutefois, il est important de comparer les deux régimes, car, dans certaines situations, le régime micro-BIC peut être plus avantageux en fonction du montant des charges et de l’amortissement possible.
6.AVANTAGE ET INCONVENIENTS DES STATUTS LMNP ET LMP
Les statuts LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé
professionnel) présentent des avantages et des inconvénients :
- Obligations fiscales : Le régime micro est plus simple, tandis que le régime réel est plus complexe et nécessite l’aide d’un expert-comptable pour optimiser la fiscalité.
- Transmission : Le LMP bénéficie de conditions avantageuses pour la transmission de patrimoine, notamment un allègement des droits de succession.
- Plus-values :
- Le LMNP est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec possibilité d’exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur les revenus et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, avec une exonération partielle ou totale selon le montant des loyers et la durée de l’activité.
- IFI (Impôt sur la fortune immobilière) : Le LMNP est soumis à l’IFI si son patrimoine dépasse un certain seuil. En revanche, le LMP est exonéré de l’IFI si la valeur du patrimoine professionnel est inférieure à 1 300 000 €.
- Charges sociales : Les LMNP sont soumis à la CSG-CRDS, tandis que les LMP relèvent du régime social des indépendants. Le mode de calcul des charges sociales dépend du régime fiscal choisi : micro-BIC ou réel simplifié.
La location meublée peut également être réalisée sous forme de société, à condition que celle-ci soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf pour les SARL de famille et les SNC, qui sont soumises à l’impôt sur le revenu.
EKONTA, expert-comptable en ligne, vous accompagne pour optimiser votre projet immobilier en fonction de votre situation fiscale. Demandez dès maintenant un devis comptable gratuit pour en savoir plus sur nos services.
7.LA COMPTABILITE D’UN LMNP / LMP
Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) et professionnel (LMP) se posent souvent la question des obligations comptables. Faut-il faire appel à un expert-comptable pour gérer la comptabilité de son activité en LMNP ou LMP ? Cela dépend du régime fiscal choisi.
Le régime micro-BIC, qui est plus simple, dispense des obligations comptables strictes. En revanche, pour les loueurs sous le régime réel, il est obligatoire de tenir une comptabilité détaillée, comprenant la gestion des recettes et dépenses annuelles, ainsi que l’établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et des annexes comptables.
Les équipes du cabinet EKONTA, expert-comptable en ligne, sont disponibles pour accompagner les loueurs meublés dans la gestion de leur comptabilité et fiscalité, que ce soit pour un LMNP ou un LMP.
Si vous avez besoin d’aide pour la création ou la gestion comptable de votre LMNP ou LMP, les experts-comptables en ligne EKONTA peuvent vous guider dans le choix du régime fiscal ainsi que dans la gestion de la comptabilité de votre location. Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée à la comptabilité LMNP et LMP.
