La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique spécialement conçue pour la détention et la gestion d’actifs immobiliers. Elle représente un outil patrimonial particulièrement efficace, notamment pour faciliter la transmission des biens aux héritiers et garantir une gestion collective et structurée des biens immobiliers.
La création d’une SCI présente de nombreux avantages sur les plans juridique et fiscal. Cependant, elle implique également certaines obligations légales, telles que la tenue de comptabilité et le respect de diverses obligations juridiques. Il est donc conseillé de consulter un expert-comptable en ligne, comme Ekonta, afin de bénéficier de conseils personnalisés avant de créer ou de rejoindre une SCI.
Que vous soyez investisseur immobilier, propriétaire souhaitant protéger votre patrimoine, ou un groupe de personnes désireux d’acquérir un bien en commun, la création d’une SCI offre une structure juridique parfaitement adaptée à vos besoins spécifiques
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Caractéristiques de la SCI
Pour constituer une SCI, il est nécessaire de réunir au moins deux associés, qu’ils soient des personnes physiques ou morales. Ces derniers
sont responsables indéfiniment des dettes de la société, ce qui signifie que si la SCI ne parvient pas à honorer ses dettes, les créanciers pourront se tourner vers les associés.
Le capital social de la SCI peut être constitué d’apports en numéraire ou d’apports en nature (biens immobiliers). Bien que la nomination d’un commissaire aux apports ne soit pas obligatoire, les associés en assument la responsabilité. Ils peuvent opter pour un capital fixe ou variable. Dans le cas d’un capital fixe, une somme déterminée est inscrite dans les statuts et toute modification nécessite des démarches administratives. Pour un capital variable, deux montants sont fixés : un capital minimal et un capital maximal. Les associés peuvent librement ajuster le capital à condition de rester dans les limites définies par les statuts. Un des principaux avantages du capital variable est qu’il permet à un associé de se retirer sans nécessiter l’accord des autres associés.
En ce qui concerne la fiscalité, la SCI offre aux associés la possibilité de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Chaque régime fiscal présente des avantages et inconvénients, il est donc recommandé de réaliser une analyse afin de déterminer celui qui convient le mieux à la situation des associés.
Sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), les associés sont imposés selon leur part respective dans les bénéfices de la SCI. Sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI paie l’impôt sur ses bénéfices, et les associés peuvent en plus recevoir des dividendes. Il est important de noter que le choix du régime IS est irrévocable ; le dirigeant ne peut revenir sur sa décision, sauf s’il choisit ultérieurement le régime IR.
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Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI peut être complexe et entraîner des coûts importants. Chaque étape du processus génère des frais, tels que les frais d’immatriculation, la rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale, ou encore les droits d’enregistrement en cas d’apports.
La gestion d’une SCI repose sur une prise de décision collective. Les règles de majorité sont définies dans les statuts. En l’absence de précision dans ces derniers, les décisions doivent être prises à l’unanimité des associés, sauf lorsqu’il s’agit de la nomination ou de la révocation du gérant, où seule la majorité des associés est requise. Les décisions sont prises en assemblée générale, au moins une fois par an.
Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières, chacune adaptée à des objectifs spécifiques :
- La SCI familiale : idéale pour gérer un bien immobilier en vue de le transmettre à un membre de la famille. Dans ce type de SCI, la cession de parts nécessite l’accord de tous les associés, ce qui permet de garder le bien immobilier au sein de la famille et d’éviter les complications liées à l’indivision.
- La SCI de gestion ou de location : conçue pour l’investissement et la gestion de biens immobiliers, elle permet de mettre en location les biens acquis par plusieurs associés. Ce type de SCI présente l’avantage d’éviter l’indivision. Elle peut aussi intéresser un entrepreneur qui exerce une activité commerciale sous une autre forme juridique (comme la SASU).
- La SCI d’attribution (SCA) : permet la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier, dont les lots sont répartis entre les associés, qui bénéficient ensuite des revenus générés. Une fois les biens acquis et la répartition effectuée, la SCI peut être dissoute, ayant atteint son objectif.
- La SCI de construction-vente (SCCV) : adaptée à un projet d’achat d’un terrain pour y construire un bien destiné à la revente, cette structure permet de réaliser une plus-value grâce à l’achat-revente. La SCCV est la seule exception à la règle selon laquelle une SCI ne peut exercer une activité commerciale sans être automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Avantages et inconvénients de la création d’une SCI
La création d’une SCI présente plusieurs avantages :
- Facilité de transmission des biens immobiliers : Un associé peut choisir, dans le cadre d’une donation, de transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit, grâce à un démembrement.
- Responsabilité des associés limitée : En cas de litige avec les créanciers de la SCI, les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leur part respective dans la société, contrairement à une Société en Nom Collectif (SNC) où la responsabilité est solidaire.
- Choix du régime fiscal : Les associés peuvent choisir entre l’imposition sur les revenus (IR) ou l’imposition sur les sociétés (IS).
- Partage des coûts de gestion : Les frais de gestion de la SCI sont répartis entre les associés, ce qui allège la charge individuelle.
- Liberté d’organisation : Les associés ont la possibilité de définir librement les règles d’organisation de la SCI dans les statuts, par exemple, en précisant les pouvoirs du dirigeant.
Cependant, la création d’une SCI comporte aussi des inconvénients :
- Responsabilité indéfinie des associés : Si la SCI ne parvient pas à rembourser ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, mettant en péril leur patrimoine personnel.
- Constitution complexe et coûteuse : Les formalités pour créer une SCI peuvent être longues et onéreuses.
- Nombre minimum d’associés : Une SCI nécessite au moins deux associés pour être constituée. Il n’est pas possible de créer une SCI seule (personne physique ou morale).
- Activité limitée : La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale, sauf exceptions, avec des conséquences fiscales. De plus, elle ne peut louer des biens meublés que dans des conditions strictes (obligation d’opter pour l’IS), ce qui empêche son propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Gestion comptable d’une SCI
Une fois la création de votre SCI effectuée, il est fortement recommandé de tenir une comptabilité, bien que cela ne soit pas obligatoire dans la plupart des cas. En effet, vous n’êtes pas tenu de déposer les comptes annuels ni de tenir des livres comptables, sauf dans certaines situations :
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS),
- Si la SCI est assujettie à la TVA,
- Si l’un des associés est une personne morale soumise à l’IS,
- Si la SCI dépasse deux des seuils suivants :
- 50 salariés,
- Un chiffre d’affaires de 3,1 millions d’euros HT,
- Un bilan total de 1,55 million d’euros.
Cependant, la gestion comptable d’une SCI est toujours bénéfique car elle permet de suivre efficacement la santé financière de la société.
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